مونا رمضانپور/بازار اجاره مسکن در فروردین ماه تقریبا تعطیل است، چون دو هفته اول، پلیس اجازه اسباب‌کشی نمی‌دهد و دو هفته دوم کسی حال‌وحوصله جابجایی یا سروکله زدن با مستاجر جدید را ندارد. اردیبهشت و خرداد زمان امتحانات بچه مدرسه‌ای‌ها است، اما همین‌که برگه‌های تقویم ورق بخورند و خبر آمدن تیرماه را بدهند، بنگاه‌های املاک شلوغ می‌شوند. میزان انتشار آگهی اجاره در اپلیکیشن‌هایی مثل دیوار بالا می‌رود و مستاجران با عجله از این‌سو به آن‌سو می‌روند و صاحبخانه‌ها تلاش می‌کنند زودتر مشتری پیدا کنند. از همین الان که تقریبا ۶۰، ۷۰ روز تا آن موعد فاصله داریم، اولین سیگنال مرتبط با رشد قیمت اجاره‌ها در قالب انتشار گزارش رسمی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن مشاهده شده است. پیام واضح و روشن بوده: هر مترمربع مسکن در شهر تهران به‌طور متوسط ۳۵ میلیون تومان ارزش دارد. در جایی مثل منطقه یک این عدد معادل ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و در منطقه ۱۸ و ۱۹ (به‌عنوان ارزان‌ترین نقاط تهران) حدود ۱۶ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خواهد بود. این گزارش می‌گوید در منطقه یک و دو خانه‌ها ۱۰ تا ۱۲ درصد گران شده‌اند و رشد قیمت واحد‌های مسکونی منطقه ۱۹ نزدیک ۱۴ درصد است.

فرمول‌های محاسبه ارزش ملک در بازار اجاره

افزایش قیمت خانه در تهران باعث شده فرمول‌های محاسبه نرخ اجاره‌بها کارایی خود را از دست بدهند. پیش از این، رهن کامل یک خانه را براساس مدت زمانی که از عمرش گذشته، بین یک ششم تا یک چهارم قیمت فروش آن تعیین می‌کردند. به‌طور مثال رهن خانه‌ای نوساز، یک چهارم و رهن خانه‌های قدیمی با ضریب یک ششم درنظر گرفته می‌شد. اجازه بدهید تا تنور داغ است برویم کارآیی این فرمول را در بازار اجاره ۱۴۰۱ اعتبارسنجی کنیم.

خانه‌ها در منطقه هفت، تقریبا متری ۳۳ میلیون تومان می‌ارزند. پس قیمت واحدی ۱۰۰ متری معادل سه میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان خواهد بود و ارزش آن در بازار رهن با نسبت یک‌چهارم، به ۸۲۵ میلیون تومان و با نسبت یک‌ششم به ۵۵۰ میلیون تومان می‌رسد. حالا نوبت بررسی مدل‌هایی استکه یک صاحبخانه می‌تواند، ملک خود را به‌بازار عرضه عرضه کند. یک روش تعیین اجاره برای واحدی به ارزش ۸۲۵ میلیون تومان، گرفتن ۶۲۵ میلیون تومان پیش و اجاره ماهیانه شش میلیونی است. با کاهش ودیعه تا سقف ۵۰۰ میلیون، اجاره این واحد به ماهی حدود ۱۰ میلیون تومان می‌رسد و در صورتی که مستاجر بتواند ۷۵۰ میلیون ودیعه جور کند، کافی است ماهی دو میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اجاره دهد. بیشتر صاحبخانه‌ها در حال حاضر دنبال گرفتن اجاره بیشتر هستند و ترجیح می‌دهند ودیعه را پایین بیاورند. مگر اینکه نیازمند پول گنده باشند.

اگر ملک قدیمی است و ارزش آن را ۵۵۰ میلیون در نظر گرفته‌اید، تعیین ۳۷۵ میلیون پیش و ماهی پنج میلیون و ۲۵۰ هزار تومان اجاره، روش عاقلانه‌ای خواهد بود. حالا اگر همین واحد ۱۰۰ متری، نه‌چندان تازه‌ساز را ببریم در منطقه یک و فرض را بر اساس خانه‌های متری ۷۷ میلیون تومان آنجا بنا کنیم، قطعا سرتان گیج می‌رود. به‌همین دلیل در بسیاری مناطق، صاحبخانه‌های عاقل برای خالی نماندن ملک خود روش‌های دیگری به‌کار می‌گیرند.

وضعیت اجاره‌ها در آمار‌های رسمی و آگهی‌ها

افزایش فشار اجاره‌بها به مستاجران بدون منت اعداد و آمار‌ها ملموس است، با این حال محض محکم‌کاری گزارش بانک مرکزی را معیار قرار می‌دهیم که نشان می‌دهد از اسفند ۱۳۹۹ تا اسفند ۱۴۰۰، اجاره واحد‌های مسکونی در پایتخت معادل ۴۶ درصد و در کل کشور ۵۰ درصد رشد کرده است. آمار‌های غیررسمی بر این امر صحه می‌گذارند. در گزارش‌های منتشر شده توسط دیوار آمده هزینه مورد نیاز برای اجاره کردن یک خانه ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال، در محله‌هایی مثل زعفرانیه و الهیه به ۳۳ میلیون تومان در ماه رسیده است. مستاجران در ولنجک باید ماهی ۳۱ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان خرج کنند و در محله نیاوران باید ماهانه حدود ۲۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان اجاره پرداخت کرد. در سعادت‌آباد این عدد معادل ۲۴ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان و در قیطریه و پاسداران برابر ۲۱ میلیون تومان در ماه است.

منظور از هزینه مورد نیاز برای اجاره یک واحد، مجموع بیعانه و اجاره ماهانه پرداختی مستاجران است. اگر بخواهیم ساده‌تر بگوییم در زعفرانیه مستاجران به‌طور متوسط برای یک واحد ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال، ماهی ۳۳ میلیون تومان اجاره می‌پردازند. این عدد معادل رهن تقریبا یک میلیارد تومانی بوده و ممکن است به عدد‌های مختلفی تبدیل شود. به‌عنوان مثل یک مستاجر می‌تواند حدود ۹۰۰ میلیون تومان از این پول را در قالب ودیعه یا پول پیش پرداخت کند و ماهی شش میلیون و ۶۰۰ هزار تومان اجاره بدهد. در محله‌ای مثل دریاچه چیتگر که آمار‌ها از متوسط هزینه ۱۲ میلیونی برای اجاره یک واحد ۱۰۰ متری با عمر دو تا پنج سال خبر می‌دهند، می‌توان با ۴۰۰ میلیون، یک خانه را رهن کرد، اما کمتر صاحبخانه‌ای حاضر است الان زیر بار چنین قراردادی برود. به گزارش فرارو، پس مستاجران می‌توانند شانس خود را با تبدیل رقم به ۲۴۰ میلیون پیش و چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان اجاره یا ۳۰۰ میلیون پیش و سه میلیون تومان اجاره امتحان کنند. ۳۶۰ میلیون پیش و یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره یکی از راه‌های رسیدن به توافق (هرچند با شانس کم) مستاجر و صاحبخانه در حوالی دریاچه چیتگر است. در محله‌های پونک و جنت‌آباد مرکزی، متوسط هزینه مورد نیاز اجاره‌نشین‌ها حدود ۱۵ میلیون تومان در ماه خواهد بود که باید آن را معادل ۵۰۰ میلیون رهن کامل یا ۲۵۰ میلیون پیش به‌اضافه هفت و نیم میلیون اجاره ماهانه یا ۳۷۵ میلیون پیش و اجاره سه میلیون و ۷۵۰ هزار تومانی ماهانه درنظر گرفت.

با توجه به اینکه متوسط قیمت هر مترمربع مسکونی در تهران به ۳۵ میلیون تومان رسیده و این روند قطعا در سال جدید نیز ادامه پیدا خواهد کرد، باید انتظار داشت بازار اجاره تا پایان تابستان به روند صعودی خود ادامه دهد. یادتان باشد امسال بخشی از صاحبخانه‌ها، سوای میزان ارزش ملک، نرخ دلار و میزان تورم، روی رشد ۵۷ درصدی حقوق کارگران هم حساب کرده‌اند.

وحید شقاقی شهری، اقتصاددان:  بازار مسکن برگرفته از التهاب در بازارهای موازی است

وحید شقاقی شهری، اقتصاددان درخصوص بازار مسکن به خبرنگار ما گفت: واقعیت این است که بازار مسکن در اقتصاد ایران هم کالای مصرفی و هم کالای سرمایه ای است و قیمت مسکن تابعه دارایی است و تاثیر از ۴ بازار دارایی دیگر است به طور مثال بازار خودرو همه جا یک کالای مصرفی است اما در ایران یک کالای سرمایه ای است

وی در ادامه بیان کرد: آنچه رخ می دهد التهابات بازار موجود در بازارها است و از سوی دیگر تورمی که در کشور وجود دارد وقتی دلار از ۲۵ هزار تومان ظرف یک ماه گذشته به ۲۸ هزار تومان رسیده است است  با توجه به اینکه انتظار می رفت که برجام نهایی شود و این حتی روی بازار مسکن تاثیر گذاشته است .

این اقتصاد دان در ادامه از تورم مجود در کشور گفت: امسال هم تورم ۴۰ درصد به بالا خواهد بود و این یک اقتصاد تورمی است که ناشی از تصمیمات اشتباه اقتصادی است که تورم در کشور را نمی تواند کنترل کند تا وقتی که تورم انترل نشود بازار مسکن همچنان ملتهب خواهند ماند و افزایش قیمت در بازار مسکن طبیعی است.

وی در ادامه از التهابات بازار مسکن بیان کرد: یک نابرابری در بازار مسکن وجود دارد آن هم به دلیل عدم تقاضا و تولید در بازار مسکن است چرا که در این مدت باید حداقل ۴۰۰۰ مسکن تولید می شد اما این اتفاق به دلیل  عدم سرمایه گذار رخ نداده است و مردم همچنان با افزایش قیمت در بازار مسکن رو به رو هستند و این ها مسکن را مهلت خواهد ماند.

افزایش بدمسکنی در کشور

وحید شقاقی نتیجه این التهاب را اینگونه گفت: طبیعتا افزایش ها بد مسکنی را به همراه خواهد داشت چرا که خانوارهای کم درامد نمی تواند دارای مسکن باشند و نمی توانند حتی اجاره پرداخت کنند بنابراین بدمسکنی افزایش پیدا خواهد کرد.

این اقتصاد دان در پایان راهکار را اینگونه بیان کرد: اقتصاد دستوری در بازار مسکن تاثیر ندارد دولت اگر میخواهد بازار مسکن را کنترل کند باید محدودیت ها را بردارد و اصول اقتصاد باید رعایت شود در غیر این صورت این بدمسکنی ها افزایش و قشر ضعیف ضعیف تر خواهد شد دولت باید تورم را کنترل کند.