حق کمیسیون مشاورین املاک مثل دستمزد سایر مشاغل در تمام معاملات ملکی پرداخت می‌شود. با توجه به بازار املاک، این مبلغ بر اساس مصوبه صنف برای هر معامله بر اساس فاکتورهای خاصی محاسبه می‌شود. مشاورین املاک موظفند، بر اساس تعرفه‌ای که هر سال از سوی اتحادیه مشاورین املاک شهرشان ابلاغ می‌شود، از طرفین معامله کارمزد بگیرند. فرمول محاسبه حق کمیسیون مشاورین املاک چیست؟ بعد از خرید و فروش ملک یا اجاره ملک این کمسیون چگونه محاسبه می‌شود؟
گروه اقتصادی- سارامرادخانی- مشکل از آنجا نشات می‌گیرد که برخی از مشاورین املاک حق کمیسیون خود را بر اساس تعرفه رسمی اعلام شده اخذ نمی‌کنند و در مورد نحوه محاسبه آن توضیح به مراجعه کنندگان نمی‌دهند. در مهر ماه ۹۹ قانون جدیدی برای دریافت این پول از طرفین معامله گرفته شد. بر این اساس تمام قراردادها مشمول پرداخت حق کمیسیونی معادل ۵/ ۰ درصد ارزش معاملاتی ملک شده‌اند که ۲۵/ ۰ درصد از این میزان را خریدار و ۲۵/ ۰ درصد را فروشنده باید به مشاور املاک پرداخت کند اما املاکی ها به این مساله قانع نبوده و بیشتر از خریدار و فروشنده درخواست می کنند.
سال گذشته که اخبار رصد و ساماندهی حق کمیسیون مشاورین املاک داغ بود، اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس و یکی از پرچمداران مبارزه با فساد در حوزه مسکن و املاک،در توییتی نوشت:« اساسا حق کمیسیون گرفتن مشاورین املاک به شیوه‌ی فعلی کاملا غلط و فسادآور است. وقتی درآمد دفاتر املاک ضریبی از مبلغ قرارداد باشد تا وقتی نظارت دقیق و شیوه قیمت‌گذاری مناسب وجود نداشته باشد قیمت‌ها به صورت کاذب افزایش پیدا می‌کند. در کجای دنیا وکیل فروشنده و خریدار یک نفر است و از هر دو طرف معامله کسب منفعت می‌کند. این امر خود بستر فساد و افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌کند. متاسفانه کسی از مسئولان امر نیز پاسخگوی این وضعیت نیست. کمیسیون عمران در زمینه‌ی اصلاح قوانین خرید و فروش املاک ورود کرده و کارهای خوبی انجام شده و قطعا ادامه پیدا خواهد کرد.»
با نگاهی به بازار مسکن در نقاط مختلف دنیا به درستی می توان به این مهم پی برد که این بازار در ایران دچار مشکلات ساختاری و اساسی است. اینکه بازار مسکن در ایران فسادزده است ادعایی نادرست نیست اما باید دید دلیل این فساد در کجاست.در این بین برخی از مشاورین املام برای دریافت حق کمیسیون بیشتر قیمت ملک را بالا می برند از این جهت این روند یکی از عوامل موثر در گرانی مسکن بوده و هست.
طی سال های گذشته دولت ها با مسکن سازی و البته وام مسکن برای حل چنین مشکلی اقدام کردند اما با نگاهی به نتیجه این روند هرگز نتیجه بخش نبوده است. کارشناسان بر این عقیده اند که «بخر و بفروش» ها یا «واسطه» ها در بازار مسکن همواره عامل تورم و به تبع آن رکود در این بخش بوده اند. چرخه فساد در این بازار به گفته عضو کمیسیون عمران مجلس از برخی مشاورین املاک و حق دلالی دریافتی آغاز می شود.
حق کمیسیون املاک توسط مشاور املاک به دلیل واسطه بودن بین خریدار و فروشنده یا مالک و مستاجر دریافت می‌شود.در واقع مشاورین املاک با توجه به مشاوره و معامله‌ای که بین طرفین معامله انجام می‌دهند، حق الزحمه‌ای بنام حق کمیسیون محاسبه و دریافت می‌کنند که نرخ آن را نظام صنفی مربوطه تعیین می‌کند.در گذشته این نرخ توسط طرفین معامله و براساس توافق آن‌ها محاسبه و دریافت می‌شد اما بعد از سال ۷۹ طبق قانون، مشاورین املاک موظف هستند طبق فرمول بندی خاص و تعرفه‌های مصوب اتحادیه صنفی این وجه را از طرفین قرارداد دریافت کنند.
بر اساس تصمیم سازمان صنعت معدن و تجارت استان تهران، در شهریور ماه سال ۹۹ حق کمیسیون مشاوران املاک برای قراردادهای خرید و فروش که تا پیش از این نیم درصد از هر طرف معامله بود به ۲۵ صدم درصد از هر یک از طرفین کاهش پیدا کرد. همچنین، حق کمیسیون قراردادهای رهن/ ودیعه اجاره از هر طرف به میزان نیم درصد مبلغ رهن تعیین شده است. در عین حال، حق کمیسیون اجاره نیز یک چهارم مبلغ اجاره یک ماه از هر طرف معامله خواهد بود.
در عین حال، نتایج یک افکارسنجی آنلاین نشان می دهد که ۲۶.۷ درصد از افراد شرکت‌کننده در این پژوهش مجازی معتقدند حذف «دلالی و واسطه گری» بیشترین نقش را در کاهش قیمت مسکن دارد. همچنین در این نظر سنجی « ایجاد سامانه یکپارچه نظارتی و کنترل قیمت ها» با ۱۴.۸ درصد مورد درخواست مردم بوده است.
ضرر فروشنده و خریدار در بنگاه های املاکی
یک استاد دلالی علمی املاک در گفت گو با «اقتصادپویا» در خصوص میزان حق کمیسیون می گوید: در آمریکا و ترکیه ۶ درصد و ۳ درصد کمیسیون به مشاورین املاک داده می شود و این مساله هم میزان تخلفات را کاهش می دهد.در ایران به دلیل پایین بودن میزان کمیسیون، مشاورین ملک را به اصطلاح «دست به دست» می کنند؛ یعنی از فروشنده با قیمت پایین می خرند و به نفر دیگری با قیمت بالا بر اساس اطلاعاتی که دارند، می فروشند. به طور کلی کاهش میزان کمیسیون دامن زدن به گرانی در بازار مسکن است. متولیان فکر می کنند با کاهش کمیسیون مشاورین املاک به جامعه خدمت می کنند، در حالی که این رودند آسیب شدید به بازار مسکن تاکنون زده و از این به بعد هم می زند.در پایان قابل ذکر است که، ملک مانند هر کالای دیگری هنگامی که عرضه زیاد داشته باشد با کاهش قیمت مواجه می شود.
امیرهمایون کاشانی کیا در ادامه متذکر شد: در شرایطی که بازار ملک دچار آسیب شده است، فروشنده برای فروش ملک قیمت را کاهش می دهد و برای اینکه متضرر نشود ملک خود را به دست تعدادی معدودی از مشاورین املاک می دهد. وقتی قیمت ملک پایین باشد کمیسیون نیز کاهش می یابد و اجازه دریافت کمسیون اضافی هم وجود ندارد، در نتیجه مشاورین املاک به فکر دست به دست کردن ملک می افتند و در نهایت یک مافیا ایجاد و قیمت هم هرگز نمی شکند ؛ یعنی یک خریداردر این شرایط به جای دادن کمیسیون ۵۰ میلیونی برای خرید یک ملک ۲ میلیاردی بدون اینکه متوجه باشد با همان کمیسیون یک ملک ۲میلیارد و ۸۰۰ میلیونی می خرد در حالی که ملک را ۸۰۰ میلیون گرانتر خریده است! در نهایت این روند معیوب همچنان ادامه دارد و سبب گرانی افسارگسیخته بازار مسکن شده و می شود.البته حق کمیسیون برای مستاجران بسیار کمرشکن است به خصوص زمانی که املاکی ها به قانون در این خصوص عمل نکرده و مستاجر را برای این مساله تحت فشار می گذارند.
اتحادیه با فساد مبارزه می کند
در عین حال، رییس اتحادیه املاک در این خصوص گفت: پای قانون در برخی از جاها لنگ است اما مشاورین املاک باید از همین قوانین موجود نیز به درستی آگاهی داشته باشند.
مصطفی قلی خسروی در ادامه افزود: ما در حوزه اجرای قوانین املاک کارهای بزرگی انجام دادیم که متاسفانه دیده نمی‌شود.
رئیس اتحادیه مشاورین املاک همچنین با انتقاد از متهم کردن اعضای اتحادیه به فساد تاکید کرد: همه ما اشکالاتی داریم اما اینکه همه فاسد باشند درست نیست. این اتحادیه در برخورد با فساد تا جایی که قانون اجازه داده تلاش خود را به کار بسته است.
وی در ادامه با تشریح برخی از اقدامات این اتحادیه در اجرای قانون افزود: ما در اتحادیه در بحث نرخ گذاری‌ها از نصب و گذاشتن نرخ ملک پشت شیشه مراکز مشاوره املاک و سایت‌ها جلوگیری کردیم. همچنین ممنوعیت گروکشی دفاتر املاک از مردم با گرو نگه داشتن قولنامه و مبایعه نامه برای پرداخت کمیسیون را به اجرا گذاشتیم چرا که طبق قانون تحت هیچ شرایطی مشاورین املاک اجازه نگهداری مبایعه نامه را نزد خود ندارند.
رئیس اتحادیه املاک کشور همچنین در ادامه بیان کرد: برای خرید و فروش املاک قولنامه‌ای مشاورین املاک را موظف کردیم که هم اطلاعات صاحب اصلی و سند ملک به اضافه امضای وی را داشته باشند و هم هر تعداد مبایعه نامه در این خصوص نوشته شده و خرید و فروش بدون این مدارک را ممنوع کردیم.
Saturday, 18 May , 2024