وقتی که از نظام تامین مالی مسکن صحبت می‌ شود، منظور چهار عنصر تشکیل‌ دهنده آن یعنی دولت، نهادها (بانک‌ها و مردم)، عرضه و تقاضا است. سیستم تامین مالی کشورها به صورت سنتی بر پایه بانک شکل می‌گیرد و براساس پارامترهای کلان اقتصادی و ساختارهای هر کشور از بازار سرمایه و همچنین ظرفیت نقدینگی در دست مردم، برای گسترش آن استفاده می‌شود. به‌جز دوره ساخت مسکن مهر که سیاست تامین مالی مسکن توسط دولت، معطوف به تحریک عرضه شد، عموما سیاست دولت ‌ها با رویکرد اقتصاد آزاد و از طریق تحریک تقاضا بوده است. طراحی یک نظام تامین مالی کارآمد متناسب با دهک ‌های درآمدی، در کنار به‌ کارگیری قوانین مالیاتی تنظیمی امری ضروری است.در ادامه با محسن نظرپور، معاون اسبق فني نوسازي شهرداري تهران به گفت و گو پرداختیم.

گرانی ها در بخش مسکن بیداد می کند

با توجه به اینکه مسکن یکی از کالاهایی است که نیاز اصلی خانوارها بوده و در قانون اساسی نیز بر این وظیفه دولت ها تاکید شده است، متاسفانه امروزه گرانی از یک طرف و عدم تطابق بین الگوی عرضه و تقاضا از طرف دیگر، تأمین مسکن را به خصوص برای گروه های کم درآمد بسیار مشکل ساخته است، به نحوی که توزیع سهم مالکیت مسکن و همچنین رشد اجاره نشینی نشانگر وضعیت نامناسب بازار تامین مسکن متناسب با نیاز خانوارهاست.

علی رغم اینکه در کشورهای توسعه یافته با ساختار و نظام مالی پیشرفته مانند آلمان، مهمترین و پرکاربردترین ابزار تامین مالی مسکن اوراق رهنی می­باشد، در کشورهای درحال توسعه موانع زیادی برای توسعه اوراق بهادار رهنی وجود دارد و این در حالی است تأمین مالی مسکن از طریق بازارهای سرمایه در این کشورها با مشکلات فراوانی مواجه است. از طرفی به دلیل هزینه بر بودن و نبود زیرساخت­های لازم برای انتشار این اوراق علی رغم تلاش های فراوان، اوراق بهادار رهنی در مقیاس گسترده در کشورهای در حال توسعه مورد استفاده قرار نگرفته است. از آنجایی که بازار رهن معمولا از دو بازار اولیه و ثانویه تشکیل می شود. به منظور تقویت و توسعه این بازارها نیاز به آزادسازی بخش مالی و همچنین الزامات قانونی، نهادی، نظارتی اجتناب ناپذیر می باشد. امروزه نظام تامین مالی مسکن در جهان منقسم به بازار اولیه و بازار ثانویه با انبوهی از موسسات مالی می باشد که محصولات متنوع وامی و رهنی در این بازارها متناسب با وضعیت نقدینگی خانوارها ارائه می گردد.

سرمایه گذاری در بخش مسکن کاهش پیدا کرده است

مهمترین عوامل تاثیرگذار بر تقاضای مسکن یا سرمایه گذاری برای خرید مسکن را می توان ثبات اقتصادی، قیمت نسبی مسکن، انتظارات تغییر قیمت مسکن در آینده، درآمد ملی، نقدینگی و  بازار اعتبارات مسکن، نرخ بازده دارایی های موجود در اقتصاد و جمعیت برشمرد. از طرفی بخش زیادی از نقدینگی وارد شده به بخش مسکن به انگیزه تقاضای سرمایه ای بوده است. با توجه به منابع تأمین مالی، عاملی که انواع سیاست های تأمین مالی مسکن را متمایز می سازد، داخلی یا خارجی بودن آنها است، در سیستم تأمین مالی داخلی منابع بیشتر از طریق خانوار یا واحد تجاری صاحب وام صورت می گیرد.

با توجه به مطالب ذکر شده عمده ناکارآمدی سیستم تامین مالی مسکن در ایران :

  1. بانک محور بودن
  2. عدم بهره گیری از ابزارهای بازار سرمایه
  3. فقدان بیمه تسهیلات اعطایی
  4. عدم انعطاف پذیری شرایط و مقدار تسهیلات متناسب با نیاز دهك هاي درآمدی متفاوت
  5. تخصیص نیافتن کارآمد اعتبارات.