بازنگری؛ از افزایش تسهیلات تا کاهش سود

مونا رمضانپور/علی خضریان، نماینده مجلس، با دفاع از طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌ بهای املاک مسکونی معتقد است اجاره‌بها به صورت نابرابر، بدون استدلال و نامتعارف،افزایشیافته و بنگاه‌های معاملات ملکی هم از شرایطرهاشده سوء استفاده می‌کنند. از این رو، بدون ساماندهی این وضعیت، بخشی از مستاجران قادر به تمدید قراردادشان نیستند و مجبورند به حاشیه شهرها کوچ کنند. پیش از این، طبق اعلام وزیر راه و شهرسازی در نیمه دوم اردیبهشت ماه امسال، سقف نرخ اجاره مسکن در تهران، ۲۵ درصد و در سایر شهر‌ها ۲۰ درصد مصوب شد.همچنین بر اساس اعلام بانک مرکزی، تسهیلات ودیعه اجاره برای کلان شهر تهران ۶۰ میلیون تومان، سایر شهرها ۴۵ میلیون تومان و شهرهای کوچک۳۵ میلیون تومان با بازپرداخت پنج ساله و نرخ سود ۱۸ درصدلحاظ شده، با این حال، رستم قاسمی، اواخر اردیبهشت ماه، با مخالفت با رقم وام ودیعههای یادشده و سود ۱۸ درصدی، از پیشنهاد وام ودیعه اجاره۱۰۰ میلیون تومانی برای مستاجران تهرانی و نیز وام ۷۰۰ میلیون تومانی خرید مسکنخبر داده است.

تعیین سقف اجاره بهای ۲۰ تا ۲۵ درصدی مسکن در سایر شهرها و تهران توسط دولت از یکسو و پیشنهاد وزارت راه مبنی بر افزایش سقف تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود پایین تر،در صورت اجرایی شدن، دو اقدام مهم است که طی دو سال گذشته نیز امتحان خود را پس داده و علی رغم برخی کارشکنی ها و عدم تمکین ها، از تشدید نابسامانی در حوزه خرید و فروش و خصوصا اجاره بهای مسکن جلوگیری کرده و پنجره امید به روی اقشار بدون مسکن یا متقاضیان خرید و اجاره واحد مسکونی گشوده است.

همچنین بر اساس جلسه ستاد تنظیم بازار در ۲۹ اردیبهشت ۱۴۰۱ که به ریاست محمد مخبر، معاون اول رئیس جمهورتشکیل و بسته سیاستی وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن در زمینه سقف اجاره بها، تایید شد، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف گردیدبا مشاوران املاک متخلف که این سقف افزایش را رعایت نکنند، برخورد کند. علاوه بر این، انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی، برای اخذ مالیات مطابق قانون،مصوبه مهم دیگر این جلسه به شمار می رود که اجرای درست و دقیق آن، تاثیر مهمی بر روی بازار مسکن اعم از اجاره و خرید و فروش خواهد داشت.

عدم تمکین؛ از برخورد تا برنامه جدید

با این حال، برخی گزارش ها از ایجاد اخلال در بازار مسکن خصوصا اجاره بها بعد از اعلام سقف ودیعه توسط بنگاه ها، صاحبخانه ها و مستاجران درخصوص عدم تمکین به سقف تعیین شده حکایت دارد. پیرو این موضوع، وزیر راه و شهرسازی، با هشدار جدید به مستاجران و اجاره دهندگان اعلام کرده:«خارج از حیطه ثبت نرخ اجاره، در سامانه‌ها عمل نکنند.» قاسمی با بیان اینکه سقف درصد افزایش نرخ اجاره‌بها با کار کارشناسی در ستاد تنظیم بازار تصویب شده، اعلام کرده در صورت بروز تخلف، طبق مصوبات ستاد تنظیم بازار با متخلفان برخورد خواهد شد. البته علاوه بر این هشدار، راهکار اجرایی برای شناسایی متخلفان از جمله بنگاه های املاک که در برابر مصوبه سقف اجاره بها تمکین نمی کنند و نیز به منظور تشخیص میزان افزایش قراردادها، مشخص شده است. این راهکار، اتصال آژانس های املاک به سامانه وزارت راه و شهرسازی و دریافت کارت به منظور کاهش قراردادهای صوری، به عنوان برنامه جدید دولت و وزارت راه برای ساماندهی و کنترل وضعیت اجاره بهای مسکن است.

با روند افزایش قیمت مسکن و اجاره بها در سال جاری، دولت سیزدهم و شخص رئیس جمهوری نیز بر اجرای برنامه ها و تحقق وعده های خود در حوزه جهش تولید مسکن، از جمله ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال، تمرکز کرده اند. در همین ارتباط آیت الله رئیسی، در سومین جلسه شورای‌عالی مسکن، با تاکید بر اینکه ساخت مسکناز اولویت‌های اساسی دولت است، به دستگاه‌های مسئول، دستور داد افرادی که در مسیر تحقق جهش ساخت مسکن مانع تراشی می­ کنند،از روند اجرای این طرح کنار گذاشته شوند. بر این اساس، تولید و عرضه مسکن در قالب طرح‌های حمایتی و همراهی بخش خصوصی در قالب قانون جهش تولید مسکن علاوه بر افزایشساخت مسکن در کشور، نقش سازنده ای در کنترل قیمت مسکن و کنترل میزان رشد اجارهدارد.

از جهش قیمت تا جهش تولید

به گفته کارشناسان انتظارات تورمیمانند ریسک‌‌های غیراقتصادی و سیاست‌‌های اقتصادی محرک رشد نقدینگی، ریسک صفر هزینه ملاکی و سفته‌‌بازی، رشد شدید قیمت زمین و افزایش محسوس هزینه ساخت از ناحیه تورم مصالح، اضلاع جهش و تشدید قیمت‌‌ مسکن طی چهار سال گذشته به شمار می روند که اکنون افزایش گسل متراژ یا به عبارت دیگر، فاصله بین مساحت واحدهای مسکونی ساخته شده با متوسط متراژ آپارتمان‌‌های مورد معامله در بازار مسکن خصوصا در پایتخت به این عوامل چهارگانه افزوده شده است. بنا به آمارهای رسمی،طی شش سال یعنی از سال ۱۳۹۴ تا ۱۴۰۰ که دوران قبل از جهش مسکن تا پایان آن را شامل می شود، میانگین مساحت آپارتمان‌‌ها در شهر تهران با ۱۳ درصد رشد همراه بوده است.

بنابراین در حالی که قدرت خرید و اجاره مسکن با متراژ بالاتر از سوی مردم به شدت کاهش یافته اما بسیاری از سازندگان مسکن،باز هم به سمت ساختن متراژهای کوچکنرفته اند وبرای فروش واحدهای مسکونی نیز تعجیل ندارند. از این رو، این واحدها با قیمت‌‌های بالا در مناطق شمالیبه ویژه پایتخت احداث می‌‌شوند و چون چسبندگی قیمتبرای فروش آنها وجود دارد، نقش کاتالیزور در افزایش قیمت مسکن ایفا می کنند و این افزایش قیمت به سمت مناطق کم برخوردارتر نیز سرایت می‌‌کند. بر این اساس، توجه به متغیرهای موثر بر افزایش قیمت مسکن از جمله عوامل اخیر خصوصا در پایتخت، از جمله نکات قابل توجهی است که همزمان با تعیین سقف اجاره، کاهش نرخ سود تسهیلات، افزایش رقم ودیعه مسکن، بررسی خانه های خالی و اخذ مالیات از آنها، باید مدنظر قرار گیرد تا از تشدید گرانی اجاره بها و قیمت مسکن جلوگیری شود.

از نابسامانی تا ساماندهی

در این زمینه، اصلاح سیاست‌‌ها و ضوابط شهرسازیخصوصا در کلان شهرها با مشارکت دوسویه وزارت راه و شهرسازی و شهرداری ها و لزوم توجه به تناسب عرضه جدیدمتناسب با تقاضای مصرفی، از راهکارهای موثر برای ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از افزایش غیرمنطقی قیمت ها و رشد نامعقول اجاره بهاست.همچنیندولت باید تدابیری بیندیشد که ریسکساخت و ساز صفر نباشد و با اعمال مالیات برای آپارتمان های متراژ بالا در صورت عدم فروش طی مدت زمان مشخص، فعالان ساخت و ساز را به سمت احداث واحدهای مسکونی کوچک، متناسب با نیاز اقشار مختلف خصوصا با درآمد پایین و متقاضیان خانه اولی سوق دهد. در غیر این صورت، صرفا افزایش عرضه و تولید مسکن، لزوما به ثبات قیمت در این حوزه نخواهد انجامید. علاوه بر اینها، تدوین لایحه اجاره داری حرفه‌ای، اتصال بنگاه های مسکن به سامانه وزارت راه و شهرسازی، پرداخت تسهیلات کمک ودیعه مسکن با نرخ سود پایین به مستاجران و نظارت بر اقدامات فعالان ساخت و سازاز جمله مواردی است که خصوصابا نزدیک شدن به فصل تابستان، نیازمند تسریع و پیگیری بیشتر از سوی دولت برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره بهاست تا با آغاز فصل گرما، کوچ مستاجران به سمت حاشیه شهرها گسترش نیابد.