تداوم افزایش قیمت ها و رکود سنگینی که بازار را محاصره کرده، وضعیت نامناسبی را ایجاد کرده است و در حال حاضر این بازار نیاز به مدیریت صحیح و کارآمد دارد تا در سایه سیاستگذاری های مناسب اقتصادی شاهد رفع مشکلات باشیم.

در همین خصوص به گفتگو با فرهاد بیضایی، کارشناس حوزه مسکن پرداختیم.

بیضایی طی گفت و گویی با خبرنگار اقتصادپویا درخصوص آینده بازار مسکن در سال جاری اظهار داشت: با توجه به سردرگمی هایی که اکنون در بازار مسکن وجود دارد و حتی سیاست‌گذاری‌های دولت که بعد از گذشت بیش‌ از دو سال نتوانسته موجب انسجام در بازار شود، همچنان می توان تداوم رکود در حوزه مسکن را پیش‌بینی کرد.

وی در تشریح علل ایجاد رکود تورمی گفت: عوامل مختلفی موجب بروز رکود تورمی می‌شوند که باید این عوامل رفع شوند. این‌که در شرایط رکودی به‌ویژه در حوزه ساخت‌وساز شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم ناشی از دو عامل می باشد؛ عامل اول این‌که به دنبال تکانه های ارزی، کاهش ارزش پول ملی‌ را شاهد هستیم و همین امر موجب می‌شود که نسبت‌ دارایی، خود را با ارزش پولی تطبیق دهد. در حقیقت بخش عمده‌ای از این افزایش قیمت در حوزه املاک مبتنی بر افزایش قیمت ارز و کاهش ارزش پول ملی است. عامل دوم نیز که ناشی از افزایش قیمت ارز است، رفتار اقتصادی افراد می‌باشد که سعی می‌کنند نقدینگی در اختیارشان را تبدیل به دارایی کنند تا ارزش دارایی و نقدینگی‌شان کاهش نیابد.

این کارشناس حوزه مسکن با بیان این که شاهد کاهش ساخت‌وساز مسکن در کشور هستیم، عنوان کرد: تقریباً طی یک دهه اخیر به دلیل سیاست‌های نامناسب در حوزه مدیریت شهری و به ویژه صدور پروانه‌های ساختمانی در دهه ۸۰ شاهد رونق ساخت‌وساز بودیم، اما اکنون درخصوص زمین‌های ذخیره شهری با کاهش مواجه ایم و در بسیاری از کلانشهرها اکنون زمین‌های ذخیره شهری وجود ندارد. همین امر موجب شده که سهم زمین در قیمت تمام‌ شده مسکن افزایش یابد.

بیضایی افزود: در حال حاضر آمارها حاکی از آن است که سهم ارزش افزوده حوزه ساخت‌وساز از تولید ناخالص ملی از رقم ۷ درصد در دهه ۸۰  به ۳ درصد در دهه‌ ۹۰ و در سال ۱۴۰۰ به پایین‌ترین میزان خودش رسیده است. در مقابل سهم ارزش افزوده حوزه مسکن در بخش املاک و مستغلات از ۱۱ درصد به ۱۷ الی ۱۸ درصد رسیده و کاملاً مشهود است که سرمایه از حوزه تولید به معاملات مسکن کوچ کرده‌ است.

وی تاکید کرد: تا زمانی‌که اصلاح واقعی در حوزه زمین‌های شهری انجام ندهیم نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که رونق به بازار مسکن برگردد. سیاست‌هایی نیز که در حال حاضر اجرا می شوند در راستای عرضه زمین شهری مرغوب برای سرمایه‌گذاری بخش خصوصی نیست و عموماً زمین‌های رایگان دولت و یا به عبارتی زمین‌های کم‌ارزش هستند.

بیضایی ادامه داد: در شرایط کنونی بخش خصوصی رغبتی برای سرمایه‌گذاری مستقل در بازار مسکن ندارد و سرمایه گذاران بخش خصوصی فقط می‌توانند به‌ عنوان پیمانکار طرح‌ های حمایتی حضور داشته باشند و در مجموع شاهد رونق ساخت‌وساز مسکن توسط سرمایه‌گذاران بخش خصوصی نخواهیم بود.

این کارشناس حوزه مسکن همچنین به پدیده حاشیه‌ نشینی اشاره کرد و گفت: به تبع افزایش سهم زمین در قیمت تمام شده و کمبود زمین در کشور که متاسفانه طی سال‌ های اخیر به دنبال محدود شدن عرضه زمین توسط دولت تشدید شده‌ است، امکان عرضه زمین برای ساخت مسکن جدید وجود ندارد و مسکن از یک کالای در استطاعت مردم خارج شده‌ است و همین امر باعث شده افراد به‌دنبال زمین‌ های مناسب‌ تر برای ساخت و ساز باشند و چون در حاشیه شهرها امکان اعمال قدرت شهرداری‌ها کمرنگ‌تر است، تقاضا برای حاشیه‌ نشینی افزایش‌ یافته است.

بیضایی در پایان تصریح کرد: درواقع حاشیه‌ نشینی خود معلول سیاست‌ های اشتباه در حوزه عرضه زمین شهری می باشد که باعث افزایش مهاجرت به سمت حاشیه شهرها شده است.